1.3 項目背景與必要性
1.3.1 項目背景
低碳（Low-carbon）是指較低（更低）的溫室氣體（以CO2為主）的排放。以低排放、低污染、低能耗為特征，是全球有關于遏制氣候變暖達成共識的產物。而導致氣候變暖的罪魁禍首就是CO2，人們普遍認為CO2的排放絕大部分來自于工業生產和交通運輸，但是事實上并非如此，房地產業作為我國的支柱產業，在建造、使用以及拆卸的過程中消耗大量能量所產生的碳排放已經達到碳排放總量的50%，成為耗能第一大戶。而我國又是目前世界上最大的建筑工地，因此房地產業的節能和減排已經刻不容緩。2010年在丹麥首都哥本哈根舉行了聯合國氣候大會，在大會中低碳建筑成為了最熱門的話題。大力發展低碳建筑不僅是應對氣候變化的要求，對于促進我國經濟更好發展也有極為重要作用。當前，低碳的主題讓越來越多的普通老百姓開始了解低碳建筑和低碳生活，低碳，正在逐步走入人們的視野。
低碳建筑是指在建筑材料與設備施工建造和建筑物的整個生命周期內，減少化石能源的使用，提高能效，降低CO2排放量。由低碳建筑的概念可知低碳住宅作為低碳建筑的一子類，即人居建筑，它是指CO2排放量非常低的住宅，是一種健康住宅。它是在保證住宅應有的舒適度的前提下，在住宅的整個生命周期內，最大限度的減少能源消耗，把對生態環境帶來的影響降至最低，有著良性的循環系統，是住宅與環境的和諧共生。
隨著城市化進程的加快，我國興建了大量的住宅。數據顯示:到2020年我國還將要興建200億m2的住宅才能滿足城市居民的需要。而我國目前現有住宅97%以上都是高耗能的建筑。與氣候相近的發達國家相比，我國住宅外墻能耗是他們的4-5倍，屋面為2.5-5.5倍，外窗為1.5-2.2倍。單位面積年耗能折合成標準煤為20kg/m2，為北歐等相同緯度下國家的2-4倍。因此在建造和使用的過程中不僅增加了碳排放，消耗了大量不可再生的能源，還增加了老百姓的生活成本。可見住宅的建設不僅與老百姓的切身利益息息相關，還直接影響到生態環境保護和可持續發展。我國提出到2020年我國單位GDP二氧化碳排放量將比2005年下降40%到45%，而住宅建設在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，發展潛力巨大，并且其產業鏈涵蓋了建材、裝修、機電、家具、家電等50多個行業，建設低碳住宅，提高居住品質和環境質量，已成大勢所趨。
1.3.2 項目建設必要性
1、項目建設符合相關政策發展要求
1）《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》提出到2020年，城鎮新建建筑能效水平比2015年提升20%，部分地區及建筑門窗等關鍵部位建筑節能標準達到或接近國際現階段先進水平。城鎮新建建筑中綠色建筑面積比重超過50%，綠色建材應用比重超過40%。完成既有居住建筑節能改造面積5億平方米以上，公共建筑節能改造1億平方米，全國城鎮既有居住建筑中節能建筑所占比例超過60%。城鎮可再生能源替代民用建筑常規能源消耗比重超過6%。經濟發達地區及重點發展區域農村建筑節能取得突破，采用節能措施比例超過10%。
積極開展超低能耗建筑、近零能耗建筑建設示范，提煉規劃、設計、施工、運行維護等環節共性關鍵技術，引領節能標準提升進程，在具備條件的園區、街區推動超低能耗建筑集中連片建設。鼓勵開展零能耗建筑建設試點。
在全國不同氣候區積極開展超低能耗建筑建設示范。結氣候條件和資源稟賦情況，探索實現超低能耗建筑的不同技術路徑。總結形成符合我國國情的超低能耗建筑設計、施工及材料、產品支撐體系。開展超低能耗小區（園區）、近零能耗建筑示范工程試點，到2020年，建設超低能耗、近零能耗建筑示范項目1000萬平方米以上。
2）《建筑業發展“十三五”規劃》提出鼓勵建筑企業前瞻性地創造有利于創新和提高生產力的解決方案，研發出能將成本降至最低的新技術與新工藝。成立綠色建筑相關技術發展的研究項目和基金；市、區（縣）相關部門要從財政、政策等方面支持綠色建筑的示范性建設，增強綠色建筑的推廣力度，全面建立房屋建筑的綠色標識制度。2020年末，力爭城市規劃區范圍內50%的新建建筑按兩星及以上綠色建筑標準設計建造；裝配式建筑技術得到大規模應用，城鎮新建民用建筑100%達到節能設計標準要求，節能標準施工執行率100%。
發展低碳經濟，是貫徹落實科學發展觀的要求，是實施可持續發展戰略的要求。是構建社會主義和諧社會的要求，是建設資源節約型、環境友好型社會的要求；發展低碳經濟，有利于推動生態文明建設，促進經濟社會又好又快的發展，有利于提高人民的生活量。
本項目的建設符合我國當前的政策發展要求，通過本項目的建設，有利于節約資源和保護環境，有利于我國建設資源節約型、環境友好型社會，促使我國經濟可持續發展。
2、發展本項目是構建國際低碳生活方式示范區的需要
混凝土建筑物在正常使用和建造過程當中，會消耗巨大的能源并排放出大量的二氧化碳。據統計，截止目前為止我國在建和已有建筑物共消耗占同期社會總的能量消耗的30%以上。建筑物能原材料的鋼材耗費占全國用鋼量的30%以上。目前全球氣候升溫變暖的主要因素是因為二氧化碳過度排放造成的，而二氧化碳的排放量的多少是與能源消耗正相關的，因此，為了社會的可持續發展，大力推廣綠色低碳建筑，提高資源和能源利用率是建筑發展的必然趨勢。
1）大力推廣低碳建筑的社會意義，低碳建筑就是通過對新能源的利用、自然通風、水回收利用、自然采光、地熱開采等新型無污染的技術資源，搭建一個高效運轉、舒適健康的建筑環境。低碳建筑并不是獨立于社會的，是與自然、人以及社會群體相互影響互相促進的。通過建立一個系統的低碳建筑，就可以徹底保障人們的身心健康，也就自然而然的體現了社會主義社會以人為本的核心價值觀。
2）大力推廣低碳建筑的經濟意義，作為一個從無到有的結構體，建筑物從施工到正常使用期間，都是需要耗費巨大的能源相自然資源的。由于我國人口眾多，經濟和社會轉型需求日益增強。人民對建筑的要求越來越高．需求越來越大，所消耗的能源也越來越多。運用環保綠色材質，節能技術就可以大幅度降低單位國民生產總值能耗，對經濟的可持續健康發展具有重要的歷史意義。
3）大力推廣低碳建筑的環境意義，隨著人們對建筑的需求越來越多，住宅的多樣化和巨型化等特點側面導致了建筑環境污染也越來越嚴重。具不完全統計，建筑垃圾也已經達到人類生產、生活所產生的總的垃圾量的百分之四十以上。建筑對環境的污染是十分巨大的。低碳建筑的節能減排綠色環保特點正好可以降低建筑的二氧化碳污染， 從可以遏制地球溫室效應的進一步惡化，也側面的保護了其他自然資源的消耗。
3、發展低碳節能建筑是我國社會發展的需要
目前，由于國內城市進程的不斷推進，其對于建筑能耗要求越來越高。為緩解上述能耗矛盾，國家提出了可持續化發展道路，提倡構建節約型社會，建筑業為此刮起了低碳節能設計的設計浪潮。低碳節能設計理念在建筑業內的普及，對于解決國內現階段多種尖銳問題有重要的意義。低碳節能建筑設計的必要性主要表現在：第一，低碳節能建筑設計可有效降低材料制造、施工建造等過程中化石能源的需求量，并大幅度提高其能源利用率，減少二氧化碳的排放量。低碳節能建筑為人們提供了更加合理、更加舒適的環境空間；第二，低碳節能建筑作為當下低碳經濟、可持續化發展的具體實現措施，在整個全球化經濟發展進程中占據著不可忽略的地位，也是未來發展的必然選擇。因此，深入推廣低碳節能建筑設計理念是人們對高質量生活的追求，也是社會發展的需要。
4、解決勞動就業的需要
由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。
據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為低碳示范住宅建設項目工程之一，將為增加社會就業崗位做出一定的貢獻。
第二章 市場分析
2.1 我國房地產市場走勢分析
房地產開發投資累計同比增速從2016年3月份開始持續在高位運行，至2017年2月份已超過12個月同比增速在 5%以上。2017年2月份的增速為8.90%。我們可以看到，總體而言全年房地產行業依然保持了高增長，特別是在土地購置方面，同比下跌幅度已出現收窄的情況。由于一線城市和二線核心城市受到限購政策的影響，2017年第一季度開始各項指標均有所回落。房地產市場整體仍然保持整體上漲的格局。其中，二三線城市庫銷比接近上輪新開工企穩周期的水平。但是開發面積已經有所回落，這說明增速的緩沖期正在逐步減小。
圖2-1：房地產開發投資額及同比數據
 
圖2-2：土地購置面積及待開發面積
 
雖然今年以來房地產調控政策頻出，但是房企拿地意愿沒有下降。主要原因在于行業進入調整期時，房企開始補庫。并且在過去幾個月內，整體貨幣政策的寬松使得大部分房企通過低利率頻繁發債，在手資金寬裕。不過看到，由于信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但是溢價率明顯下降，說明房企在一定程度上對市場有觀望情緒，并對未來房價持謹慎態度，因此超過一定成本后便不再競價。
圖2-3：房地產開發投資額及同比數據
 
圖2-4：商品房銷售額及面積數據
 
房屋新開工面積同比增速在2014年2月突降之后，緩慢回升，至2014年11月份再度開始下滑，2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份，在持續下滑了22個月之后，房屋新開工面積同比增速回升至13.70%。由于房屋新開工面積累計同比增速一直是負增長，同時房地產開發投資同比增速也逐月下滑，致使持續22個月的房屋新開工面積同比增速負增長對2016年的房地產開發投資增速產生明顯的向上拉力。穩增長，遏制房地產開發投資增速下滑是必有之策，這是2016年房地產行業趨暖并延續至2017年第一季度的一個最重要的原因。
圖2-5：全國房屋施工面積及同比情況
 
2.2 我國房地產市場發展現狀
1、需求
商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升
圖2-6：2011年至2017年6月全國商品房和住宅累計銷售面積以及銷售額同比增速
 
2017年1-6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%，增幅較1-5月擴大1.8個百分點；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，較1-5月擴大2.9個百分點。其中，住宅銷售面積為64791萬平方米，同比增長13.5%，銷售額為49298億元，同比增長17.9%；辦公樓銷售面積同比增長38.8%，銷售額同比增長38.9%；商業營業用房銷售面積同比增長32.5%，銷售額同比增長41.7%。
2、供應
商品房投資增速繼續收窄，新開工增幅擴大
圖2-7：2011年至2017年6月累計房地產和住宅開發投資及其同比增速
 
房地產開發投資額同比增幅繼續收窄。2017年1-6月，全國房地產開發投資額為50610億元，同比增長8.5%，增速較1-5月收窄0.3個百分點，中西部及東北地區開發投資增速收窄使得全國整體投資增速放緩。其中，住宅開發投資額為34318億元，同比增長10.2%，增速較1-5月擴大0.2個百分點，占房地產開發投資的比重為67.8%，較1-5月提升0.2個百分點。
圖2-8：2011年至2017年6月全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速
 
全國房屋新開工、施工同比增幅擴大，竣工同比增幅收窄。2017年1-6月，全國房屋新開工面積為85720萬平方米，同比增長10.6%，增幅較1-5月擴大1.1個百分點；其中，住宅新開工面積為61399萬平方米，同比增長14.9%，較1-5月收窄0.2個百分點。全國房屋施工面積達69.2億平方米，同比增長3.4%，增速較1-5月擴大0.3個百分點；其中，住宅施工面積為47.3億平方米，同比增長2.9%，較1-5月擴大0.3百分點。全國房屋竣工面積為41524萬平方米，同比增長5.0%，增速較1-5月收窄0.9個百分點；其中，住宅竣工面積為29760萬平方米，同比增長2.5%，增幅較1-5月收窄0.9個百分點。
3、資金來源
2017年1-6月，房地產開發企業到位資金為75765億元，同比增長11.2%，增幅較1-5月擴大1.3個百分點。具體來看，國內貸款為13352億元，同比增長22.1%，增幅較1-5月擴大4.8個百分點；利用外資為104億元，同比增長58.9%，增幅較1-5月收窄56.2個百分點；自籌資金為23273億元，同比下降2.3%，跌幅較1-5月收窄1.1個百分點；其他資金來源39035億元，同比增長17.2%，較1-5月擴大0.5個百分點。其他資金來源中，定金及預付款為23226億元，同比增長22.7%，增幅較1-5月擴大2.4個百分點；個人按揭貸款為12000億元，同比增長6.7%，較1-5月收窄1.9個百分點。
2017年1-6月，在開發企業的各類資金來源中，國內貸款占比為17.6%，較1-5月下降0.2個百分點。自籌資金占比為30.7%，較1-5月提升0.2個百分點。利用外資占比為0.14%，與1-5月基本持平。其他資金占比為51.5%，與1-5月持平，其中，定金及預付款占比為30.7%，較1-5月提高0.4個百分點；個人按揭貸款占比為15.8%，較1-5月收窄0.5個百分點。
整體來看，需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升。供應方面，商品房投資增速繼續收窄，新開工同比增速擴大。資金來源方面，到位資金同比增速提升，其中國內貸款增幅提升幅度最大。展望未來，熱點城市調控政策持續收緊，成交將繼續回落，而以去庫存為主的三四線城市，在政策支持下，仍將保持現有的成交走勢，但在去年同期高基數影響下，全國銷售將有所調整。
2.3 房地產市場分析
2.3.1 土地出讓市場分析
2017年上半年全市累計成交經營性用地62宗，環比2016年下半年的51宗增加了11宗，同比2016年上半年也增加了11宗;成交面積累計5856.3畝，環比2016年下半年增加了752.29畝，漲幅為14.74%，同比2016年上半年增加了1106.62畝，漲幅為23.30%;總攬金493.35億元，環比2016年下半年下降14.67%，同比2016年上半年下降10.06%;成交均價約842.42萬元/畝，環比2016年下半年下降了25.64%，同比2016年上半年下降27.05%。2017年上半年土地成交數量環比、同比均有所增加，但成交均價及成交金額環比、同比均有所下降。
2.3.2 房地產市場分析
2017年1-4月房地產開發投資額為45500百萬元，同比增長6.4%；2016年1-12月房地產開發投資額為135259百萬元，同比增長7.4%。
2017年1-4月商品住宅開發投資額為30111百萬元，同比增長8.6%；2016年1-12月商品住宅開發投資額為86102百萬元，同比增長10.6%。
2017年1-4月商品房施工面積為70410.5千㎡，同比增長10.9%；2016年1-12月商品房施工面積為78185.4千㎡，同比增長8.6%。
2017年1-4月商品房新開工面積為7883.2千㎡，同比增長12.4%；2016年1-12月商品房新開工面積為21133.1千㎡，同比增長6.8%。
2017年1-4月商品房竣工面積為3910.4千㎡，同比增長10.4%；2016年1-12月商品房竣工面積為11803.3千㎡，同比增長14.2%。
2017年1-4月商品房銷售面積為4143.1千㎡，同比下降31.9%；2016年1-12月商品房銷售面積為20983.4千㎡，同比增長32%。
2017年1-4月商品房銷售額為44100百萬元，同比下降9.7%；2016年1-12月商品房銷售額為196604百萬元，同比增長60.8%。
2017年1-4月商品住宅施工面積為40236.7千㎡，同比增長9%；2016年1-12月商品住宅施工面積為46804.1千㎡，同比增長8.2%。
2017年1-4月商品住宅新開工面積為5128.3千㎡，同比增長29.3%；2016年1-12月商品住宅新開工面積為13702.2千㎡，同比增長19.4%。
2017年1-4月商品住宅竣工面積為3091.2千㎡，同比增長7.5%；2016年1-12月商品住宅竣工面積為8606.1千㎡，同比增長21.3%。
2017年1-4月商品住宅銷售面積為3286.2千㎡，同比下降36.7%；2016年1-12月商品住宅銷售面積為17057.2千㎡，同比增長32.6%。
2017年1-4月商品住宅銷售額為36343百萬元，同比下降8.9%；2016年1-12月商品住宅銷售額為158835百萬元，同比增長64.4%。
2017年5月房地產平均價格為14340元/㎡，環比下降1.07%，同比增長24.66%。
2.3.3 房地產市場分析
表2-1：房地產數據表

指標	單位	1-5月	同比增長（%）
一、房地產開發投資	萬元	306885	33.5
二、本年購置土地面積	萬平方米	46.4	16.6
三、商品房面積
1、施工面積	萬平方米	437.9	3.3
其中：新開工	萬平方米	57.9	-59.1
2、房屋竣工面積	萬平方米	92.3	107.4
3、商品房銷售面積	萬平方米	42.1	-47.2
其中：住宅	萬平方米	35.5	-54.1
4、商品房待售面積	萬平方米	5.3	-51.4
其中：住宅	萬平方米	2	-63
5、房屋銷售額	萬元	398048	-23.1
其中：住宅	萬元	349053	-28.8

2.4 項目的客戶定位
2.4.1 消費群體分析
（1）第一層面：項目剛性需求住戶
就本地目標消費人群而言，傾向于購買此區域住宅的客戶群體主要是的工人，工業的繁榮發展，至此區域有大量工人，其中年齡在20歲至40歲的居多，他們是住房剛需的主要群體。
（2）第二層面：項目區改善性需求住戶
當前推進房地產、商貿物流、旅游等產業快速發展。使得撮鎮人員結構多樣化。除工人之外，大量高知識水平、高收入水平的人群聚集到此區域。相對于這些人而言，本項目可滿足他們在住房上的改善性需求。
（3）第三層面：投資性需求
撮鎮地處、縣城店埠的南大門，有“吞江吐淮，吸東納西”的獨特區位優勢。是南部地區的政治、經濟、文化、商貿和交通中心。是總體規劃中城鎮體系中重要衛星鎮。隨著的發展，使得此項目存在一定的升值空間，因此投資性需求客戶也是項目的消費群體之一。
2.4.2目標客戶特征分析
（1）年齡特征：年齡分布在24—50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在26歲到40歲左右。
（2）經濟收入：年凈收入約為10-20萬元的家庭
2.4.3 產品定位
結合目前的房產形勢，合理定位。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結構以兩房、三房為主，兼顧少量一房小戶型及四室大戶型。根據項目區位環境和住宅市場需求，規劃高、中、普通三種。
項目總體定位：“國際低碳生活示范區、引領低碳健康生活方式”。將低碳、 生態、環保、節能的理念注入到項目規劃設計、園林景觀、建筑設計、室內裝修、建筑選材、施工質量、物業服務等各個環節，倡導人緣自然、人與人之間的和諧社區文化，成為肥東的樣板生活社區。
項目戶型45-146方，主力戶型100平米左右。
2.4.4 價格定位
價格是項目開發最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現利潤最大化的目的。通過對其它樓盤的調查及分析，可知該項目是該片區一個中高檔的住宅物業，結合本項目的優勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中檔產品、平民化消費路線，通過價格、戶型設計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結合該區域的現狀，認為該項目住宅銷售價格14000元/㎡比較有競爭力。

略……
 
 


--本內容由智匯中經(上海)管理咨詢有限公司真實提供，智匯中經提供：可行性研究報告、 扶持資金申請報告、 節能評估報告、 項目申請報告、 項目建議書、 社會穩定風險評估、 商業計劃書、 立項申請書、 安全評估報告、 項目實施方案等業務咨詢工作。